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前言
在澳門，當我們新建樓宇、進行土地規劃、建築物擴建時。都會用到規劃條件圖PCU，這幾張簡單的文件內含大量資訊，包括地上物可建高度、可建面積、街影的計算、附帶條件等。當然，我們不能單靠規劃條件圖PCU就能掌握土地開發的所有資料。還需配合土地批給合同、城規、世遺、民航等條件。其中包括土地邊界四至以及所有權亦需要另外從登記局等取得，我們在這裡概談一下澳門現有法律框架下，在規劃條件圖裡面包含的資料中這些指標的法律意義。
我們以一個真實的例子去講解
以下是一份真實的新版本規劃條件圖，我們就用這一份規劃條件圖的內容去向各位講解一下。大家放心，這一份是澳門政府已向公眾公開的公開資料。
1. 街影的計算
在澳門特別行政區興建的樓宇的允許高度和地段的可建造性，主要取決於通向 有關地段的公共道路的寬度、興建樓宇高度的級別、樓宇使用的性質，以及所 適用的淨覆蓋率(ILOS)和淨地積比率(ILUS)。
其中，P 級和 M 級樓宇須符合以下的條件：
- 不論是退縮或凸出的樓宇之立面或平面（包括垂直佔用空間，但 凸出物除外）均不可超出街道中軸線與行人道水平形成的 76 度夾角面。
- 當地段座落於街角、或鄰接不同水平或寬度的街道時，寬度較小 的街道可以由寬度較大的街道準線開始平衡地量度至最大深度 15 米範圍內，採用寬度較大的街道作為有關樓宇高度的界定。
- 許可退縮的數目只會受上述的規限及 M 級樓宇的高度 規限而被限制的，所劃定的範圍可見01／DSSOPT／2009 號行政指引內詳述，在範圍內的樓宇只許增建一次同一垂直面兩層高的縮級樓層。
- 若樓宇的興建是位於第 83/2008 號行政長官批示規範《東望洋燈塔周邊區域》之第 6.2 分區內，則上述所指 的最大深度為 15 米的範圍將減少至 5 米。
A 級和 MA 級樓宇須符合以下的條件：
- 遵守由 1980 年 11 月 15 日第 42/80/M 號法令所草擬的「都市建築 總章程」第 88 條的規定。
- 根據地段類型、樓宇總高度和樓宇使用性質而定出載於表Ⅱ內的 淨覆蓋率(ILOS)和淨地積比率(ILUS)。
- 當道路的寬度不一致時，土地工務運輸局可以在街道準線圖上制 定所有或部分街寬值作為上述所指的計算條件。
- 作為上述所指的計算條件，寬度少於 3 米的道路被視作 3 米。
2.IUS /ILUS 最大許可建築比率
IUS: 總建築面積除以可使用之地段面積，以倍數來表示其關係。(在計算地積比率時，不包括地庫停車場之建築面積。)
ILUS: 總實用面積 ( 但不包括停車場之實用面積 )，除以可 使用之地段面積，以倍數來表示其關係。(計算淨地積比率時，須包括所有垂直佔用空間的實用面積。)
在分層住宅單位內設置的花槽或冷氣機平台的樓底高度不應超過 2.20 米，同時有關的尺寸必須符合本行政指引內有關突出物的要求，否則， 有關的面積須計算在獨立單位的實用面積內。
對於多用途 ( 混合式 ) 樓宇的住宅部分，其許可的淨地積比率是 按以下的方程式計算：
h – 許可的淨地積比率；
N – 表Ⅱ中按樓宇總高度而界定的非住宅部分的淨地積比 率；
n – 計劃內已計算的非住宅部分的淨地積比率；
H – 表Ⅱ中按樓宇總高度而界定的住宅部分的淨地積比率。
3. 淨覆蓋率 (ILOS)：
覆蓋面積指地界範圍內、樓宇周界的總垂直投影面積。而ILOS指樓宇的總實用面積除以地面層及其以上所有樓層之總層數，再除以可使用之地段總面積，以百分比表示。
注 釋 1：對於一些樓宇，因建築設計上的考慮而導致各樓層的實用面積 (ABU)不同時，有關的淨覆蓋率將以這些面積的平均值來計算。
注 釋 2：計算淨覆蓋率時，須包括所有垂直佔用空間之實用面積，以及地 面層及其以上倘有的停車場樓層的實用面積。
4.其他相關有用的指標和定義
樓宇高度
樓宇的總高度是指樓宇的最低點或最低入口（如車輛通道、消 防緊急通道、設備房等入口）標高至樓宇的最高點之間的垂直距離。建築工程計劃中的樓宇高度除須遵守正式街道準線圖的規定外，還須符 合《防火安全規章》中第 8 條有關街道的自由寬度的要求。
建築面積ÁREA BRUTA DE CONSTRUÇÃO (ABC)
即所有樓層有蓋部分之樓板面積的合計，在計算建築面積時，須包括以下部分：
地 庫；
天面層：樓梯間、可通達及有蓋部分的設備用房； 避火層：須計算全層面積，並非只計算電梯大堂和消防樓梯；
架空層：須計算所有有蓋部分的垂直投影面積，但不包括露天綠化面積； 地面層：須計算地段範圍內的柱廊面積，但不包括垂直佔用空間的垂直投影面 積及屬公共地役的柱廊面積；
露天停車場：如作分層獨立登記則須計算建築面積；
凸窗台：如其淨高度等於或大於2.2 米則須計算建築面積；
電梯井：只需計算其樓板面積；
雨 蓬：建於地界範圍內、可承荷載超過100kgf/㎡時，其投影面積須被計算。
在分層登記建築物中，建築面積ABC=實用面積ABU+公攤面積。
樓板面積ÁREA BRUTA DE PAVIMENTO (ABP): 即在樓層中所有樓板的面積，包括外牆厚度，以及外加的露台面積和其欄 杆厚度。
總實用面積ÁREA BRUTA TOTAL DE UTILIZAÇÃO (ABTU): 指所有樓層實用面積的合計。
實用面積(分層登記建築) ÁREA BRUTA DE UTILIZAÇÃO (ABU): 由樓宇外牆劃定之使用空間的合計面積，包括其外牆厚度或當牆壁為共用 時的一半厚度，以及露台面積和其欄杆厚度。即由物業單位外牆和分伙牆（即與相鄰單位的分隔牆）所包圍的面積，包括外牆的厚度、露台及圍欄的面積；當牆壁用作與相鄰單位或公用地方的分伙牆時，則取其厚度的一半。由於實用面積描述該物業單位的所有權和佔用狀況，因此，其同時反映了與該物業單位有關的權利和責任，即物業單位業權人在該單位的實用面積範圍內所擁有的權利及應盡的責任和義務。
※註：單位的實用面積不包括外牆以外的凸出物（如凸窗台）、退縮平台、通天的面積。 樓宇的共同部分及其面積：該幢樓宇的各個物業單位業權人共同擁有的部分。包括：大堂、走廊、樓梯；支承結構如地基、樑柱、承重牆、外牆；公共的供水、排水、供電、燃氣、消防系統等的總設施，以及一切不屬於某一個物業單位佔有的部分。
※註：電梯、天井、平台，以及天台之面積。不計入共同部份的面積內。
※註：同一功能之實用面積的合計，即為該功能組別的總實用面積；
※註：同一樓層不同組別之實用面積的合計，即為該樓層的總實用面積；
※註：共同部分是不可按比例地加入實用面積內。
公攤面積: 該物業單位按其佔整體樓宇所有單位總面積的比例份額來分攤的共同部分面積。
垂直佔用空間: 延伸至邊界面以外的空間而又不界定為立面的凸出物，需要當公共道路的寬度大於或等於 8 米時，才可被批准設置垂直佔用空間，同 時應遵守其他目關條件。
邊界面: 是街道準線上的垂直面。
立面的凸出物: 延伸至邊界面或外牆以外的物體，帶有裝飾功能，沒有任 何結構功能且不構成任何可使用的空間。道的寬度不足 3 米時，不許建 凸出物。 另外建築工程設置的凸出物不可從外牆 往外凸出超過 75 厘米，同時須符 合其他條件。
柱廊: 柱廊下部可以是非地界範圍。當空間倘屬非地界範圍，則不可設置承重結構。
退縮平台" 當建築物為分層登記，基於民法典第 1324 條第二款的規定，當樓宇的退縮平台具備條件與共同部分連接時，平台不可撥歸某一分層獨立單位所專用，並應與公共走廊直接相連。
5.有關車位和其他特別的要求
對於土地閞發和日後更改的車位等其他需要，大家可參閱上表中4/6部分。該4/6部份會指明PCU所示地段對於車位計算的要求，以及會列明有些部份沒有針對本地段有其他特別要求，會列出需要按照那那些法律條文去計算就可以(例如42/89/M法令)。
有用連結
地圖繪製暨地籍局 https://www.dscc.gov.mo/
土地工務運輸局 https//www.dssopt.gov.mo/
R.S.E F.Chan 02.2023更新
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